DC 公募 REITs（数据中心公募 REITs）

定义

DC 公募 REITs = 以数据中心物业为底层资产、面向公众投资者发行的不动产投资信托基金

DC 资产具有"重资产 + 长期稳定现金流"特征，天然适合 REITs 化。中国 2025 年首批 DC 公募 REITs 获批，是中国数字基建资产证券化的里程碑。

中国首批 DC 公募 REITs（2025-06）

据投行内部研究 2026-02

项目	发起人	募集金额	底层资产	发起方
南方万国数据中心REIT	万国数据	￥19.33 亿	昆山国金 DC	南方基金
南方润泽科技REIT	润泽科技	(未披露)	廊坊核心 DC	南方基金

意义：打通"投建运退"闭环 — DC 运营商从重资产困境中解放，回收资金继续扩张。

中国 DC 公募 REITs 时间线

2020-04  证监会启动公募 REITs 试点（基础设施）
2021-06  首批 9 只公募 REITs 上市（无 DC）
2022     仓储物流 / 园区类 REITs 涌现
2023     讨论将 DC 纳入基础设施 REITs 范围
2024-12  证监会扩大试点至数据中心、新型基础设施
2025-03  万国数据 首单 DC 持有型不动产 ABS ￥16.09 亿（铺路）
2025-06  首批两只 DC 公募 REITs 获批 ★★★★★
2025-末  世纪互联 与 大家保险 设立国内首个 DC Pre-REIT 基金
2026+    更多 DC 玩家进入 REITs 通道

REITs 商业模式

DC 运营商建 DC → 上架率达 80%+ 形成稳定现金流 → 卖给 REIT → 回收现金 → 建新 DC
                                                         ↓
                                                    公众投资者
                                                    （年化 5-7%）

关键指标：

资产估值倍数 = EBITDA × 15-25 倍（视上架率和合同期限）
派息率：5-7%（高于债券）
杠杆上限：40-50%（监管约束）

国际对标

REIT	国家	市值	备注
Equinix	美国	$740 亿	全球第一 DC REIT
Digital Realty	美国	$530-570 亿	全球第二
Iron Mountain	美国	$200+ 亿	DC + 数据存储双业务
Keppel DC REIT	新加坡	$25+ 亿	亚太代表
Mapletree Industrial Trust	新加坡	$40+ 亿	DC 占比 50%+

美国 DC REITs 总市值 > $1,500 亿，中国 DC REITs 才刚刚起步，潜力 10 倍以上。

对中国 DC 行业的影响

估值重估 — DC 资产从"重资产折旧负担"变成"REITs 可分拆增值资产"
现金流循环加速 — 运营商无需依赖银行长贷，REITs 退出即回收
机构投资者进场 — 险资 / 社保 / 公募进入 DC 投资
跨界买家的退出通道 — 东阳光收购秦淮后未来 REITs 化路径清晰
触发 IDC 行业并购整合 — 估值锚定后，劣质 DC 加速被并购

矛盾观点

[!note] REITs 估值波动风险 DC REIT 上市后估值波动直接影响母公司资产负债表，公募 REITs 试点阶段政策仍可能调整。2022 年部分基础设施 REITs 上市后破发，提醒投资者风险。

上下游关系

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