DC 持有型不动产 ABS
定义
DC 持有型不动产 ABS = 以数据中心物业为底层、通过资产支持证券（ABS）方式融资、保留物业所有权的结构化产品
是 DC公募REITs 之前的"过渡"或"补充"资本化工具。与公募 REITs 相比：
| 维度 | DC 持有型 ABS | DC公募REITs |
|---|---|---|
| 监管 | 交易所 ABS | 证监会公募 |
| 投资者 | 机构（私募） | 公众 |
| 流动性 | 较低 | 较高 |
| 退出 | 持有到期 | 二级市场 |
| 物业产权 | 原 SPV 保留 | 转入 REIT |
| 发行规模 | ￥10-30 亿 | ￥15-50 亿 |
| 审批难度 | 中等 | 高 |
中国首单：2025-03-万国数据首单DC ABS
- 发行人：万国数据（GDS）
- 规模：￥16.09 亿
- 底层资产：核心 DC 物业
- 时间：2025-03
- 意义：中国数字基建领域首单 DC 持有型不动产 ABS
为 3 个月后（2025-06）公募 REITs 正式获批奠定基础。
ABS 的结构
DC 运营商 (原始权益人)
↓ 转让收益权
SPV (专项计划)
↓ 优先级 / 次级 / 劣后级
ABS 投资者（银行 / 险资 / 公募）
优先级 A / B：享受固定收益（5-6%） 次级 / 劣后：万国数据 自持，承担首损
后续案例
- 世纪互联 + 大家保险 Pre-REIT 基金（2024-末）— 险资首次购 DC 资产，为 REITs 上市铺路
- 多家第三方 IDC 商正在筹备 ABS
与 REITs 的关系
ABS → Pre-REIT → 公募 REITs 是 DC 资产证券化的三段式路径：
- ABS — 早期试水，机构资金，回收部分现金
- Pre-REIT 基金 — 私募基金过桥，培育资产
- 公募 REITs — 终极退出通道，公众投资者
上下游关系
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